Коли я вперше побачив законопроєкти №15130 та №15131, зареєстровані 3 квітня 2026 року Олександром Федієнком, я подумав: або це технічна помилка, або хтось дуже хоче, щоб ми не помітили, як нам скручують руки. На жаль, помилки там не було. Був чіткий, цинічний план. І як слушно зауважили автори ресурсу «ПроОСББ» у своїй статті «Атака на сервітут: провайдери знову намагаються позбавити співвласників контролю над власним будинком„, це — не перша атака лобістів-провайдерів, але цього разу «неймовірно відверта: оскільки на думку провайдерів вони праві, а весь світ неправий, — треба викреслити сервітути з Цивільного кодексу і скасувати вже чинні рішення судів!»
План полягає в одному: назавжди викинути інститут сервітуту з багатоквартирних будинків. І зробити це так, щоб провайдери отримали безперешкодний доступ до спільного майна ОСББ на власних умовах. А ми, співвласники, просто зобов'язані були їх пустити. І нічого не могли вдіяти.
Давайте повільно, абзац за абзацом, розберемо, що саме пропонується. І чому це не просто черговий закон, а справжній напад на основи цивільного права.
Конструкція законопроєктів, треба віддати належне авторам, витримана з безкомпромісною жорсткістю. Як зазначається у згаданій статті, вони не залишили жодної шпаринки: сервітут пропонується заборонити одразу в чотирьох ключових нормативних актах — у Цивільному кодексі (стаття 402), у Законі «Про електронні комунікації», у Законі «Про ОСББ» та у Законі «Про житлово-комунальні послуги» . Єдиним дозволеним інструментом залишається «договір з доступу» за спеціальним законом 2017 року. Іншими словами, якщо тисячолітній правовий інститут заважає бізнесу — його просто викреслюють.
Я не раз писав, що сервітут — це не примха українських юристів і не вигадка голів ОСББ. Це базовий інститут римського права, який століттями забезпечує баланс між потребою користуватися чужим майном і правом власника на захист. Його сила саме в тому, що він добровільний, а у випадку примусового встановлення через суд — компенсаційний. ОСББ використовують сервітут, щоб встановлювати прозорі умови для провайдерів: плату за ризики пошкодження конструкцій, за переповнення кабельних шахт, за безлад на технічних поверхах. І це працювало.
Але провайдерам такий розклад не сподобався. Вони хочуть заходити до наших будинків без зайвих розмов, без довгих зборів ОСББ і, головне, без обґрунтованої плати. І тут з'являється «договір з доступу» — покруч, створений ще у 2017 році для великої інфраструктури на кшталт «Укртелекому», але абсолютно чужий для житлового фонду. У цій моделі власник будинку фактично зобов'язаний впустити провайдера на уніфікованих умовах із граничними тарифами, визначеними десь у методиках. Тобто нам не просто забирають право вибору — нам зашивають рота готовим шаблоном.
Автори законопроєктів у пояснювальних записах навіть не приховують справжньої причини. Вони прямо скаржаться, що ОСББ «застосовують механізм сервітуту» і що це «суперечить спеціальному Закону» . Іншими словами, провайдери програвали суди — і тепер хочуть переписати правила під себе. Ви коли-небудь чули, щоб програна сторона в суді йшла не оскаржувати рішення, а міняти Цивільний кодекс? В Україні — тепер так можна.
Особливо хочеться звернути увагу на один пункт, який змушує здригнутися будь-якого правника. У Прикінцевих положеннях законопроєкту №15130 зазначено: укладені договори сервітуту, в тому числі за рішеннями судів, підлягають приведенню у відповідність до «договору з доступу» протягом 6 місяців. Це означає, що закон ретроактивно скасовує чинні судові рішення. Ви розумієте, що це таке? Це не просто порушення принципу верховенства права. Це плювок у бік кожного судді, кожної ОСББ, які виграли процес. Це сигнал: «Перемога в суді нічого не варта, якщо депутати вирішать інакше».
Автори намагаються маскувати цей свавілля гарними словами. «Правова визначеність», «усунення дискримінації постачальників», «європейські підходи». Але давайте без ілюзій. Правова визначеність не досягається переписуванням Цивільного кодексу під одного лобіста. Дискримінацією не є різні умови для різних провайдерів — це право власності, панове. А європейські директиви вимагають пропорційності та поваги до приватної власності, а не її скасування на догоду комерції.
І ось тут ми підходимо до найчутливішого питання. А чому, власне, Олександр Федієнко так старається для провайдерів? Його власна сторінка у Facebook дає доволі красномовну відповідь. Там він емоційно розповідає про «схематоз» голів ОСББ, які нібито «доять» провайдерів, наводить приклад договору, де Асоціація ОСББ отримує 18% від платежів оператора, і робить висновок: «Жодних оренд, сервітутів, і так далі» . Тобто особиста образа на конкретне ОСББ чи Асоціацію перетворюється на законодавчу ініціативу загальнонаціонального масштабу. Я не беруся стверджувати без залізних доказів, але запитую: чи випадково депутат, який так палко захищає інтереси провайдерів, ініціює закон, який рятує бізнес від необхідності платити ОСББ? Це створює дуже стійке враження конфлікту інтересів.
Як зазначають у статті «ПроОСББ», «законопроєкти №15130 і №15131 — це реакція на судову практику, в якій ОСББ успішно захищали свою позицію: доступ до спільного майна має здійснюватися за нормами Цивільного кодексу, тобто через сервітут, а не через „договір з доступу“» . Провайдери не можуть виграти у правовому полі за цивілізованими правилами — тому хочуть переписати правила під себе. А депутат Федієнко їм у цьому охоче допомагає.
Тому законопроєкти №15130 та №15131 є неприйнятними. Вони порушують Конституцію (стаття 41 про недоторканність приватної власності), вони втручаються у базовий інститут Цивільного кодексу, вони ретроактивно скасовують судові рішення, і вони маніпулюють поняттями, коли називають право власності дискримінацією.
Я закликаю профільний комітет Верховної Ради, всіх народних депутатів, які ще пам'ятають, що таке верховенство права, — відхилити обидва законопроєкти. Бо інакше ми створимо прецедент, коли будь-який лобіст зможе прийти до Ради, переписати Цивільний кодекс під свою вигоду і заднім числом скасувати незручні судові рішення. А це, погодьтеся, вже зовсім не про «правову визначеність». Це про правовий хаос. І ціна цього хаосу — наші з вами будинки, наші гроші та наша безпека.
автор – Віталій КУЛИК, директор Центру досліджень проблем громадянського суспільства
