Ринок землі. Що нам втюхують, що є і як повинно бути

Структура капіталу і частка у ній землі. Чи справді сільськогосподарська земля є нашим основним багатством?

Нам розповідають казки, що земля — наше основне національне багатство, основа всього, запорука нашого добробуту. Давайте спробуємо розібратися яка ж в дійсності цінність землі, яка її частка в національному капіталі. Але для початку трохи зазирнемо в історію. Існує свіже дослідження французького економіста Томаса Пікетті, який зібрав статистику стосовно структури капіталу від XVIII століття. Виходячи з його даних, 300 років тому і раніше земля дійсно була основою національного багатства і становила до 80% національного капіталу. Саме землевласники на той час були найбагатшими людьми. З розвитком промисловості, переформатуванням структури економіки, значення землі в структурі капіталу падало і до XXI століття зійшло приблизно до 4-5% національного багатства.

Спробуємо порахувати частку землі в національному капіталі України. Точних даних через недоліки статистики ми не отримаємо, але приблизну оцінку побачимо. Отже, до національного капіталу зазвичай включають житлову і комерційну нерухомість, виробничі активи, сільськогосподарську землю, закордонні активи, що належать громадянам країни, інші цінності, такі як інтелектуальна власність, дорогоцінні метали, різне майно.

В Україні приблизно 42 млн гектарів сільськогосподарських земель. Ціна одного гектара в середньому складає $2000. Тобто загальна вартість всіх сільськогосподарських земель буде приблизно $84 млрд.

Порахуємо житлову нерухомість. На 2019 рік житловий фонд складає майже 1 млрд кв. м. Середня ціна квадратного метра нерухомості приблизно $500. Отже житлова нерухомість оцінюється приблизно у $500 млрд.

Складніше порахувати комерційне майно. Даних по вартості активів у нас немає. Проте ми можемо вивести число з побічних даних. Економіка України генерує $120 млрд номінального ВВП. Середній мультиплікатор у світі для комерційного майна складає 5, тобто активи, які генерують $120 млрд можемо оцінити п'ятикратно цій сумі, тобто у $600 млрд.

Іноземні активи та інше майно порахувати ще важче, але у нас цього добра не багато. Для країн, схожих на Україну, такі активи складуть приблизно 7% національного капіталу, тобто близько $90 млрд.

Отже, ми бачимо, що $84 млрд, у які оцінюються сільськогосподарські землі України складуть приблизно 6,5% від всього національного капіталу у $1,27 трлн.

Не земля є нашим основним багатством, а нерухомість і комерційні активи. Саме за них слід переживати. Проте якоїсь значної проблеми з продажем квартир і заводів іноземцям суспільство не бачить, так як це питання, на відміну від питання землі, не роздувається в мас-медіа. Зараз не XVIII століття, земля давно втратила своє значення і її частка в активах продовжує падати.

Чи варто боятися іноземців?

Ми чомусь боїмося, що прийдуть іноземці і скуплять всю нашу землю, а нас самих виженуть з хати залишать ні з чим. Іноземці і справді будуть не проти прикупити трохи української землі, але вона для них має таку ж цінність, як і будь-який інший український актив. І що ми спостерігаємо? Чи стоїть черга з іноземців на скуповування українських активів? Як би не так! Вкладати в ризиковані активи нестабільної країни з масою загроз ніхто не поспішає. Черг інвестувати в Україну ми не спостерігаємо. Якщо, звісно, не враховувати скуповування іноземцями номінованого у гривні державного боргу під скажені відсотки. Не будемо розписувати тут причини, вони добре відомі. Чому ж ми вважаємо, що з землею буде якось інакше? Проблема іноземців сильно надумана.

Хто ж буде продавати і купувати землю?

А зараз почнемо реальне моделювання подій, що відбудуться після відкриття ринку землі.

Законодавство змушує власників паїв укладати довгострокові договори оренди на термін не менше 7 років. Такі норми приймалися в інтересах орендарів, якими в основному виступають агрохолдинги. Норма була введена у 2017 році. Саме тоді було переукладено значну частину договорів оренди. Розірвати такий договір просто за бажанням в односторонньому порядку неможливо. Більшість землі блокована в оренді до 2025-2027 років. Вільна лише та земля, яку обробляють дрібні фермери. Але вони не дуже будуть поспішати продати актив, з якого отримують загалом непоганий прибуток. На вільний ринок надійде кілька сотень тисяч гектарів. Що буде з рештою — поговоримо далі.

Чи будуть інвестиції і зростання економіки? Що з цінами на продовольство?

Як бачимо, оборот землі, який почнеться відразу після набрання чинності законом не буде дуже значним, навряд чи він перевищить кілька сотень мільйонів доларів у перший рік. Це не справить суттєвого впливу на українську економіку. Не зайде і значна кількість нових власників. Великим іноземним і українським компаніям цікаві великі масиви, яких не буде. Вийде великий пшик. Значних інвестицій теж чекати не варто.

Є значні побоювання стосовно того, що після введення ринку землі відбудеться її концентрація в одних руках і внаслідок утворення монополії виростуть ціни на харчі. Насправді ж концентрація з описаних у даному тексті причин залишиться на тому ж рівні, що і зараз. До того ж регулювання цін на харчі в Україні вже немає. Більшість продуктів у нас мають ціни паритетні імпортним. Зайдіть у будь-який польський супермаркет і переконайтеся. Ця ситуація не зміниться. Спроби сильно задерти ціни миттєво призведуть до заміщення продуктів імпортом. Тобто ситуація з цінами на харчі мало залежить від введення ринку землі.

Інтерес агрохолдингів.

А тут починається найцікавіше. Вище ми поговорили про заблоковану в оренді землю. Єдиний варіант її легко розблокувати — за обопільною згодою сторін договору. І вуаля, тут і почнеться весь рух. Уважно спостерігайте за руками.

До бабусь і дідусів власників паїв у селах прийдуть представники агрохолдингів і запропонують заманливі пропозиції: розірвати договір оренди за обопільною згодою і пакетом відразу підписати договір купівлі-продажу по $1000 за гектар. І ці дідусі і бабусі в більшості випадків погодяться на такий продаж за безцінь, так як для них це великі гроші, а того життя залишилося всього нічого.

Цілком можливо, що тут можуть виникнути якісь форми конкуренції, коли по селам будуть їздити представники інших агрохолдингів з намаганнями переконати селян за якісь плюшки утриматися від такого швидкого продажу землі і підписати якісь папери з намірами продажу в майбутньому. Проте успіх такої конкурентної боротьби сумнівний.

Тим не менше, агрохолдинги та олігархи думають на перспективу і намагаються відсікти хоча б іноземців, а краще, ввести максимум обмежень, щоб у майбутньому максимально звузити коло учасників ринку і отримати активи дешевше.

Що робити?

Звісно, ринок землі слід відкривати, хоча і не слід чекати від цього якихось швидких суттєвих ефектів для економіки. Якщо ж ми хочемо щоб він дійсно запрацював як ринок, то слід вводити мінімум обмежень, допускати іноземців, а найголовніше, дозволити орендодавцям в односторонньому порядку розривати укладені раніше договори оренди.

Також важливо врегулювати коректну експлуатацію землі, щоб вона не втрачала свою цінність. Штрафи за шкідливі методи екплуатації землі повинні бути драконівськими і невідворотними.

Така у нас насправді ситуація з ринком землі. Шкода, що чинна влада проводить зустрічі з агрохолдингами, намагаючись врахувати їх думку, а інтереси селян донести нікому, та й більшість селян самі не дуже добре розуміють в чому їх інтерес. І 70% населення, більшість яких не володіють землею і виступають проти введення ринку землі, — жахливий результат пропаганди агрохолдингів, які в ідеальному для них варіанті взагалі були б не проти заморозити поточну ситуацію і не вводити той ринок землі ніколи, очевидно лише підкреслюють трагізм ситуації, що склалася.