Дозволю собі і заохочую вас трохи відволіктись від військової повітки дня, яка вже майже 2 роки займає медійний ресурс не тільки України, так чи інакше життя буде й по закінченні війни і про це не варто забувати…

Іпотека – поняття не нове. І хоча цей різновид кредитування в нашій країні публічно обговорюється і реалізується лише останні 20-25 років, своїм корінням іпотека походить ще зі Стародавньої Греції. На зачатку іпотека (від грец. hypotheka – підставка, стовп, підпора) виглядала як кам'яний стовп. Кредитор встановлював його на земельній ділянці зайомника, який був не в змозі виплачувати ссуду. Таким чином підшукували того, хто викупить собі у власність цю землю. Так у Греції поклали край історії, в якій неплатоспроможний позичальник ставав рабом кредитора. Тепер у нього забирали землю і розташоване на ній майно, але сам він залишався вільним. Проходили століття і іпотечне кредитування стало однією з підвалин сучасної капіталістичної моделі господарювання.

Отже, іпотечне кредитування – це сучасний фінансовий механізм набуття у власність нерухомого майна через посередництво банку, який вносить левову частку платежу за придбане майно, а взамін отримує назад від позичальника свої кошти з відповідним відсотком. Важливою ознакою іпотеки є тот факт, що, протягом терміну виплати заборгованості, майно знаходиться під заставою і не підлягає перепродажу, даруванню чи іншому виду відчудження.

Ось як це виглядає практично у кількох словах. Вам більше 23 років, але ви ще достатньо молоді, маєте хорошу роботу, не маєте на утриманні багато людей, припустимо, у вас одна дитина. Далі ви знаходите прийнятне для вас житло, ціна якого передбачає, що ви без коливань можете внести завдаток у розмірі від 10 до 30% (тут чим більше тим краще). Після цього ви звертаєтесь до відділення банку, іпотечна програма якого вас привабила ставками, комісіями та вимогами до житла, яке ви намагаєтесь придбати. В свою чергу банку підходять ваші доходи та кредитна історія. Якщо все сходиться, банк задовольняє ваш запит, попередньо вивчивши об'єкт нерухомого майна шляхом незалежного оцінювання та перевірки на предмет заборони на відчуження та інші можливі обмеження юридичного характеру. Далі ви підписуєте з банком угоду з планом погашення кредиторської заборгованості у відповідності із терміном кредитування (зазвичай від 10 до 30 років). У договорі будуть описані ваші права (нічого цікавого для вас) і ваші обов'язки – де банк достеменно розгляне усі можливі варіанти, завдячуючи яким він отримує «свої гроші». Тепер ви щасливий, поки що недовласник, але, на відміну від інших, ви не живете разом із батьками і не віддаєте гроші за винайм житла, з якого вас можуть попросити вже за рік. Бажаю вам не хворіти, не робити дурниць, якомога більше працювати і через кілька років будете мати своє власне житло, можливо. На цій ноті я закінчу офіційну частину, яку більш розгорнуто ви можете почути від менеджера банку, по телебаченню, чи прочитати у безлічі розумних книжок і звісно ж у рекламі, рекламі, рекламі…

Тепер дозвольте мені пофантазувати і піддати сумніву наявну систему іпотечного кредитування не лише в Україні, а й в усьому сучасному світі, головним чином у США і ЄС. Я почну з доволі простих питань, на які спробую дати відповіді.   

По-перше, чому іпотечне кредитування так розповсюджене останні 100 років, чому люди не купують собі житло за власний кошт? Це питання здається головним. І я не відкрию Америку, якщо відповім, що придбання житла — задоволення не з дешевих. Так було зажди, і це цілком нормально. До того ж, ціна на нерухомість постійно зростає, отже іпотека це — шанс.

З цього випливає друге питання. Чому ціна на нерухомість постійно зростає, і хто цю ціну штовхає вгору? Тут мені ймовірніше запропонують подивитись висновки поважних експертів, які стосуються поточного стану ринку нерухомості та прогнозів на майбутнє. Ці загальновизнані експерти віщають по телебаченню і в інтернеті, а ще пишуть статті  для авторитетних періодичних видань. Таким чином, оперуючи розумними термінами із класичної економіки і менеджменту, цілком презентабельні експерти безапеляційно доведуть слухачеві чи читачеві непорушність своїх суджень.

Але, знов таки, невгамовний розум задає нове питання, вже третє: «Кому це вигідно?». О! Це питання вкрай слушне, адже воно почне розкривати саму суть питання. Це вигідно продавцям нерухомості (власникам), адже вони намагаються продати свій актив якомога дорожче, і це здається цілком логічним. Дал,і це вигідно ріелторам, це вигідно банкам, це вигідно незалежним оцінювачам, це вигідно нотаріусам, це вигідно страхувальникам (у таких угодах без них нікуди), це вигідно забудовникам, яких на модний фасон прийнято називати – девелоперами, це вигідно і держбюджету. Саме так, усі ці учасники процесу мають свій процент, який напряму залежить від вартості нерухомості. Тепер намалювалась ціла гільдія бенефіціарів, зацікавлених у рості цін на нерухомість. Але хто ледь не головний у цьому зростанні? Хто формує і задає «первинну ціну», яку з задоволенням споживають інші учасники? Відповідь проста – це ріелтори саме вони не дають можливості продавцям і покупцям діяти на власний розсуд – не дай Бог невігласи домовляться без них! Саме вони стали між учасниками ринку з метою виключити можливість формування ціни на нерухомість на договірній основі (і звісно добре на цьому заробити). Прошу не спішити поправляти мене, посилаючись на той факт що у США головну роль в цьому відіграють гігінські інвестфонди, які плотно сидять в іпотеці і її вторинних «цінних паперах». І звичайно у містах України де ведеться жваве будівництво ледь не головними в питаннях штовхання цін на нерухомість вгору є і будуть забудовники.

Тепер у кількох словах про те, як діють ріелтори. У цивілізованій країні операції з нерухомістю без участі ріелторів унеможливлені, як я вже казав, з однією ціллю – не дати покупцям і продавцям домовитись! На практиці це відбувається наступним чином. Ви хочете продати будинок, їдете до «професіоналів» і кажете: «Такі справи, хочу продати батьківську хату, я тут вивчив цінове питання трохи…». Вкрай «компетентна» дівчина, вона ж і є ріелтором, дуже уважно вас вислуховує (краще за вашого сімейного лікаря), а потім говорить: «Шановний, та ж ваша нерухомість вже не коштує 20000, як ви вважаєте! У вас район, у вас газ, у вас через вулицю прокурор, а там вже за ставком і депутат обласної ради, а попит зараз на такі хати і землю під ними просто шалений… Отже, ціна вашої хати 30000 мінімум!». Спробую здогадатись — слова ріелтора як мед, вона вас вразила… «І справді, ринок нерухомості – справа саме таких професіоналів!» — подумали ви, і з твердим бажанням виставили хату на продаж за названу ріелтором ціну. Звісно ж, ціна продажу нерухомості пропорційно підтягнула ціну оренди. Думаю не слід пояснювати, що іншим учасникам: забудовнику (який вагається зі стартовою ціною на початок нового будівництва), оцінювачу, банкіру, страхувальнику, нотаріусу і держслужбовцям, які збирають податки, висновок ріелтора і ваша нова ціна були до вподоби. Авжеж, це ж їх кровні проценти!

А як виглядає реакція потенційного покупця? Знову ріелтор, чуйно вислуховує побажання клієнта, потім глибоко зітхнувши каже: «Ну, враховуючи ваші побажання, така квартира буде коштувати від 50000». Тут наш покупець ледь не підскакує зі стільця і каже: «Та ж Петро купив таку саму рік тому за 35000!». На що рієлтор урочисто заявляє, що ціна росте і це нормально, це ледь не атрибут стрімкого економічного зростання. От як! Тут, потенційний покупець, який вірить у ринкові відносини та конкуренцію – як умову сталого розвитку та підвищення якості обслуговування – піднімається і йде до іншого більш гнучкого ріелтора, звісно з кращою клієнтською базою! А тим часом наш ріелтор вже за допомогою Айфону (в кінці кінців, ріелтор на нього заробив) передала усім своїм колегам по цеху, що є якийсь соціаліст-мрійник, який прагне дешевого житла! Так наш клієнт забігає у слідуючу контору, де його, звісно, очікують, і знов заводить свою шарманку, що хотів би придбати квартиру за 35000. Терпляче вислухавши, нібито із зацікавленістю, рієлтор спокійно говорить: «Чоловіче, таке житло дешевше ніж за 55000 не купити!».

Припущу, що наш покупець недорогої нерухомості шукатиме також і в інтернеті. Там пропозиції йому можуть сподобатись, але там є кілька трюків від тих самих ріелторів! Шукачеві можуть повідомити, що знайдене ним житло за прийнятну ціну було, але, нажаль, тільки но продане. Або, при огляді квартири виявиться, що картинки в об'яві не відповідають реальному стану житла. Або, наближаючись до багатоповерхівки він усвідомить, що квартира знаходиться у переобладнаному гуртожитку, про що було замовчано в об'яві. От тільки не думайте, що завтра чи через три дні помилки в оголошеннях будуть виправлені. Вони – приманки, їх ціль – подальший діалог, а далі буде запропоновано купити житло за вищу ціну.

Шановні читачі, тільки не звинувачуйте мене у тому, що я закидаю картельну змову вельмишановному ріелторському середовищу! Але повірте, після цього вже і покупець погоджується з аргументами усіх зацікавлених особ. А що ще? А ще нова ціна, яку переконливо вклав у його голову ріелтор допоможе іншим потенційним продавцям більш прагматично оцінити своє майно у більший бік звісно. А далі, згадані раніше експерти, знов матимуть змогу написати про нові висоти на ринку нерухомості.

Вдумливий читач може зауважити, що це неподобство, що ціну просто так відривають від реальності — є попит, є пропозиція, є баланс між ними. Чи не так? І головне, за що тепер люди купуватимуть житло? О, друзі, тепер мають долучиться до процесу саме банки, адже у них є капітал і навіть геніальне рішення, яке дозволить покупцеві придбати житло за новою, нехай навіть відірваною від реальності ціною — ІПОТЕКА! Компетентний менеджер, який знається на зв'язку між прогнозованими щомісячними платежами за іпотекою і вартістю найму житла (статеги банку усе це передбачили), обов'язково наголосить вам, що ваші іпотечні платежі майже дорівнюватимуть вартості оренди. Отже, нащо платити за «чуже» коли можно за ті самі гроші вже платити за «своє». Але наш потенційний покупець досі дещо наляканий новими цінами і до кінця не впевнений у іпотеці. Тому далі вступають у бій експерти, які пишуть безліч замовних статей, де пояснюють, що іпотека це надзвичайно природна і корисна річ, багатьом вона допомогла, тож допоможе і вам, не варто боятися!

Проповідь на тему «завтра буде дорожче ніж сьогодні» — улюблений трюк забудовників. Доречі, ім же треба «налом» підживлювати інтерес надаючих землю під забудову розпорядників земельного фонду. Нікого не хочу образити, але адепти цієї секти девелоперів, віруючих у те, що нерухомість має постійно зростати у ціні, продовжують у Харкові продавати квартири (в які в будь-який час може прилетіти) по ціні квартир у великих містах мирної і теплої Іспанії. Схоже, що у нас в Україні пошук дурня — справа таки шляхетна. Також хочу передбачити побоювання за банкірів, яки «страшенно ризикують» надаючи кредити на такий довготривалий термін. Коротко відповім – найменш вигідний сценарій для банку це коли позичальник вправно у термін платить і накінець виплачує всю суму! Смерть позичальника і форс-мажори заздалегідь прораховані відділом з оцінювання ризиків,  і на всіх боржників так розкладені, що навіть не думайте перейматись долею банку. То чому ж  банки банкрутують? Це вже тема іншої статті і, повірте мені, банки руйнуються згори і роблять це цілком свідомо. Наш іпотечний позичальник тут точнісінько ні до чого!

Висновок простий – ціну на нерухомість задають «у річному режимі» агенції нерухомості з девелоперами, попередньо максимально відсторонивши покупців від продавців. Ціна на нерухомість  доволі часто не є ринковою, а штучно завищеною, а механізм іпотечного кредитування — це ніби  рішення, яке насправді довзолить ще більшому колу осіб нажитися на завищеній ціні. Звісно, нас давно переконують, що ціновий моніторинг і втручання держави неприпустимі, бо це зруйнує капіталістичний рай. Усе зроблено юридично правильно і красиво, починаючи від офісів із вправними дівчатами і хлопцями, закінчуючи нотаріусами, банкірами і девелоперами. А ще нескінченний потік реклами звідусіль. Зростання цін на нерухомість дозволяє вертіти на шампурі потенційних покупців усій зазначеній вище компанії, а медіа мусять переконати суспільство в тому, що це суцільне громадянське благо. Насправді, ці благодійники, без яких ми би типу повернулись у бронзову еру, є грабіжниками, які штовхають у прірву як окремих людей так і національні економіки. Вже не буду тут присвячувати час, аби згадувати Lehman Brothers Holdings, Inc. і світову економічну кризу 2008 року, яка була породжена мальованою ціною на нерухомість. Але тим, кого я не зміг переконати в цій статті,  раджу прочитати цю цікаву історію жадібності і брехні.