Аналітичний матеріал, присвячений праву пріоритетного викупу орендарями земельних ділянок, які перебувають в їх користуванні. Це право сьогодні не застосовується до сільськогосподарських земель через існування мораторію, проте може запрацювати з відкриттям ринку землі. Воно здатне зіграти злий жарт як з діючими власниками земель, орендарями, так і з потенційними покупцями.
Буде цікаво: землевласникам, аграріям, юристам, науковцям, урядовцям, політикам, громадським діячам
Урядовий «флюгер»
В ході дискусії про можливе відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення постійно обговорюється питання, а хто ж може виступати в якості покупця?
І якщо з фізичними особами, громадянами України все зрозуміло — немає підстав, щоб обмежувати їх у такому праві, то з юридичними особами все набагато складніше.
Через юрособи може відбуватись неконтрольована скупка земель іноземцями та чого ж там лукавити, нашими рідними холдингами.
Вельми цікавим є бачення влади, щодо цього питання. Вона неодноразово робила заяви, які суперечили одна одній.
Все почалося з того, що в травні цього року прем'єр-міністр України Володимир Гройсман, висловлюючись про ринок землі, сказав наступне: «На даному етапі ми категорично проти продажу землі іноземцям, проти відкриття ринку земель для юросіб».
В червні на «Економічній правді» з'явилось повідомлення: «Мінагропрод допускає можливість продажу землі юридичним особам».
Через місяць, 31 липня 2017 року ми вже бачили таке: «Бізнесу можуть дозволити купувати до 1 тисячі га землі»- Мінагрополітики."
Можемо тільки здогадуватись, з чим пов'язані такі кардинальні зміни поглядів влади.
В новинах повідомляли про консультації між урядовцями та аграрними асоціаціями — можливо, саме це і є причиною.
Очевидно, що аграрний бізнес хоче купляти землю — і це цілком логічно. Ну не зможуть вони стояти осторонь ринку землі: це все рівно, що посадити тигра в скляний атріум, за межами якого влаштувати вечірку-барбекю. Тигр не буде спокійно за всім цим дивитись і точно спробує прийняти участь у святі.
Оренда понад усе
Загальновідомо, що сьогодні в Україні найбільш поширеним способом закріплення права роботи на землі є оренда.
За даними Кабінету Міністрів України з 41, 5 мільйонів гектар сільськогосподарських угідь (а це рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) 97% перебувають в оренді.
При цьому, строк, на який землі передані в оренду в загальному коливається від 4-5 років (35,5%) до 6-10 (46,4%) (інформація Національної академії аграрних наук).
У відносинах оренди землі завжди є дві сторони: власник та орендар.
Головний інтерес власника — отримувати орендну плату. Головний інтерес орендаря — отримувати прибутки з землі. Якщо земля родюча, додається ще один — як можна довше контролювати земельну ділянку.
Відносини власника та орендаря за своєю природою є складними. Завдання держави в цьому — збалансувати їх інтереси, щоб мінімізувати конфлікти та кожна зі сторін була максимально задоволена від співпраці.
Подарунок під ялинку від Януковича
В базовому Законі України "Про оренду землі" на сьогодні є кілька положень, які прямо захищають інтереси орендаря: збереження відносин оренди на випадок зміни власника та переважне право орендаря на придбання земельної ділянки у власність.
До листопада 2003 року в Законі України "Про оренду землі" не містилось механізму реалізації переважного права на придбання орендованих земель у власність, натомість було прописане право "на отримання земельної ділянки у власність", при чому в порядку та у спосіб, що були передбачені ще Земельним кодексом 90-го року.
Він, до речі, цю процедуру взагалі не визначав. Це було більше схоже на право пільгової "безоплатної приватизації", тобто теоретично більше відносилось до державних земель, а не до приватних. Наприклад, орендар державної землі мав би пріоритетне право на її приватизацію перед іншими претендентами.
Все змінив законопроект № 1211-IV, ініціатором якого став ніхто інший як тодішній прем'єр-міністр України Віктор Янукович. Законопроект зареєстрували під Новий рік.
В результаті прийняття № 1211-IV, Закон України "Про оренду землі" було викладено в новій редакції, а стаття 9 отримала наступний вигляд: "Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні- якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону."
Таким чином, орендар, що обробляє земельну ділянку на праві оренди, до моменту припинення дії договору отримав право першої ночі на таку ділянку на випадок продажу.
Не секрет, що орендою користується агробізнес в більшій мірі через компанії, тому для них принципово важливо отримати дозвіл на придбання сільськогосподарських земель для юридичних осіб.
Такий дозвіл може бути виписаний лише в одному документі — в законі, що врегулює обіг земель сільськогосподарського призначення. Відповідний законопроект уряд обіцяє внести на розгляд парламенту вже в жовтні.
До речі законопроект №5535 депутата Олексія Мушака, що нині перебуває на розгляді в парламенті дозволяє юридичним особам здійснювати купівлю сільськогосподарських земель.
Кабала для землевласників
Оренда стає для землевласника, по суті, кабалою, на період дії договору, адже продати свою земельну ділянку він зможе лише діючому орендарю.
Ні про яку дію ринкових законів, вільну конкуренцію тут і мови не буде.
До того ж землевласнику не вдасться без проблем продати землю "по документах" за мінімальними цінами, отримавши суттєвий "бонус" готівкою, як це зараз відбувається з договорами оренди. Тут безумовно виграє держава.
Якщо землевласник запропонує діючому орендарю таку угоду, він цілком слушно може на це й не піти.
Орендар дочекається укладання, без власного погодження, подібної угоди з іншим покупцем. А вже оскаржити таку угоду в судовому порядку, зобов'язавши замлевласника продати орендарю землю за тою самою "мінімальною ціною", але вже без доплат, буде не важко. Тут вже не виграє ніхто, окрім орендаря.
Взагалі норми закону в частині права на першочергове придбання виписані не чітко, що може призвести до їх неоднозначного тлумачення сторонами, маніпуляцій, конфліктів та судових спорів.
Взяти хоча б питання визначення ціни на землю за пріоритетним продажем. Закон передбачає, що це має бути "ціна, за якою вона (ділянка) продається".
Хтось зможе достовірно та чітко розтлумачити це поняття? Маю сумніви на цей рахунок.
Врятувати ситуацію міг би Кабінет Міністрів України, ухваливши Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки в порядку переважного права, форма якого містила б загальнобов'язкові положення, які б гарантували дотримання прав землевласника (порядок розрахунків, штрафні санкції, документальне оформлення угоди тощо). Але цього поки не зроблено.
Більше того, навіть Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України жодної згадки про порядок реалізації орендарем переважного права на купівлю земельної ділянки не містить.
Ризики для орендарів(в першу чергу, представників агробізнесу)
Що роблять з кабалою? Правильно — намагаються її позбутись.
А шлях до цього очевидний — або переговори з орендарем, щоб він добровільно відмовився від свого першочергового права, або розірвання договору всіма можливими способами.
В результаті агробізнес може отримати асиметричний удар, замість очікуваної користі: землевласники просто не будуть йти на продовження оренди та спробують "атакувати" чинні договори, не без допомоги "добрих людей" (рейдерів, конкурентів, зацікавлених покупців).
Люди й так сьогодні не охоче йдуть на орендні відносини, слухаючи політиків, які обіцяють відкриття ринку сьогодні-на завтра.
Якщо врахувати відсутність судової практики з цього питання, картинка складається доволі туманна.
Цілком можлива перспектива для аграріїв — витратити величезні зусилля на конфлікти та судові війни та залишитись взагалі без землі.
Шлях до порятунку
Не до кінця розуміючи мотиви реального започаткування права першої ночі на орендовані землі в 2003 році, вважаю, що воно все-таки може суттєво зашкодити як землевласникам, так і орендарям, у випадку відкриття ринку сільськогосподарських земель, якщо не виставити запобіжники.
Задача мінімум для влади, в першу чергу Кабінету Міністрів України — якнайшвидше розробити та затвердити Типовий договір купівлі-продажу земельної ділянки в порядку переважного права. Треба захистити в першу чергу інтереси землевласників — переважно простих людей без юридичної освіти та можливості залучити фахівців!
Також важливо врахувати це питання і при обранні формату ринку: очевидно, що продаж навіть приватної землі має йти через аукціони. В такому випадку люди, у випадку продажу, зможуть отримати хоча б найбільш можливу компенсацію, що саме по собі є добре.
Задача максимум, в першу чергу для парламенту — переглянути статтю 9 Закону України "Про оренду землі" на предмет доцільності існування такої гарантії як пріоритетне право для орендаря.
На мою думку, вона має бути скасована.
У випадку, якщо нічого не буде зроблено, прогнозую велику кількість конфліктів, судових спорів, рейдерства, загалом ознак правового безладу, якого і без цього на ринку землі, на жаль, буде вистачати.
Ну і я не відкривав би ринок за таких обставин.
Не треба спішити, поперед батька в пекло, як то кажуть….
Заступник голови ГО "Громадський рух "Кріпак"
Євген Черняк для site.ua